50-06
紀錄:陳怡吟 社 友

今天跟台北IMC各位先進分享的議題分兩方面:
1. 台灣房地產的機會與危機點在哪裡?
2. 台灣房屋是怎麼樣經營起來成為一個品牌?

台灣房屋品牌是怎樣做起來的。我從1983年進入房地產,5年後調職到北區房屋。後來北區房屋的董事長過世,基於倫理道德,我特地請董事長的太太出來接任董事長的位置。之後面對北區房屋要改名,當時公司內部有許多不同的意見,但當「台灣房屋」這個提議一出來,大家均表贊同,因為這個名稱既本土化又國際化。但是經詢問股東意見時股東們卻意見分歧,後來只好花1年半的時間收購股權,並在收購股權時利用時間差,將北區房屋開放加盟的資訊放出去,讓分店多開了100家,收購率也高達95.5%。

房地產很有趣,有人會問怎樣的房子才叫好房子?說實話,這棟房子只要住的舒適、方便,就是好房子。經營房地產有個觀念一定要知道,就是有人因相信而看到,也有人看到才相信。這指的是什麼?講白話一點,有些人相信這地方的房子一定會漲,所以評估後做了投資,而房子的價格也如他所相信的往上攀升,但大數的人是屬於後者,看到房子的價格向上攀升後才相信它的價值。但通常這時已為時以晚,等到房子價格攀升後才投資不見得會獲利。所以很重要的問題是,我們怎麼知道未來的房價走勢?

事實上,房地產無法用勞力來創造價值,而價格卻是由預期和信心出來。但我們可以觀察城市向哪裡移動,城市的移動涵括:
1. 水岸經濟學
2. 軌道(鐵路)經濟學
3. 捷運經濟學
4. 公園經濟學
未來也許還有可能進入光纖經濟學。中國房地產光上海就有一萬家,面積約從台北直到新竹。從台北到新竹,每個城市的發展都要賦予一個城市任務。舉例來說:
台北-財務金融中心  桃園-航運  新竹-IC產業

我們必須認清台灣不可能成為一個石油大國,但我們的美食生態、財務金融、IC產業卻可以使之永續經營。台灣房地產交易現在走到一結冰期,但資金並未被摧毀,而是在外面觀望,倘若政府能以增加供給、控制需求,也許可以看到契機。房地產的價值,一般可以考慮評估的有:土地成本低廉、價格取得、對外交通、生活機能與招募員工方便。經上述之評估,也許中科是個不錯的地方!若大家對房地產方面還有問題,也許可以一起探討研究。

※從上半年,中國大陸一連串的打壓房市政策影響,如何觀察下半年的房市走勢?
目前資金處於場外狀態,資金本身並沒有在這波打壓中被摧毀,中國政府的打房措施,示警作用大於實質打擊,意在為房價降溫。我預估下半年中國政府的心態會由「打壓」轉向「觀望」,回顧過去,大陸的打房動作不是第一次,市場因應的情況應該也比較健康了,因此房價將只會合理修正,再慢慢回升,不容易再出現不理性的崩跌。

※富士康加薪事件影響甚鉅,對於台灣房市會不會有什麼影響?

富士康加薪以及大陸工人群起要求調漲工資效應,大陸順勢調整基本薪資,在成本增加的情況下,大陸廉價工資的優勢逐漸消失,鴻海和經濟部商量將把高階加工重心轉回台灣,經濟部證實此事,表示已在幫忙鴻海找地,吳揆點名淡海新市鎮、彰濱工業區、中科第4期、南科等。台商若回台設廠,高雄、淡海房價可能有翻身的機會,但仍要觀察後續效應。高雄目前店面、土地較活絡,一般住宅持平,高雄最大的問題在就業,若產業回流,高雄住宅才會有較大的增值空間。

※從國際局勢來看伊朗的問題,下半年台灣房市會不會受到影響?
聯合國安理會6月9日通過第四輪制裁伊朗案,就伊朗可疑的研發核子武器計畫施加「歷來最嚴厲的」新軍事、財務制裁。與伊朗有密切經濟關係的中國與俄羅斯也投下贊成票,伊朗是全球第二大產油國,若伊朗遭受制裁,恐加速油價飆升,產油大國中、美、俄將同時受惠,油價飆升,將導致成本推動型通膨,房地產又成了最佳保值工具,保值的需求有望帶動一波買氣。

※ECFA快要簽訂了,對下半年房市有何影響?

兩岸簽訂ECFA進入倒數計數,吸引外資大舉湧入,光6/14台北外匯經紀商成交量不到6億美元,但外資匯入金額卻超過3億美元,這些外資都是衝著ECFA而來的。新台幣若長期看升,代表台灣經濟基本面外資看好,熱錢不斷湧進,房地產將不斷上漲,但升值快速,恐加速資產泡沬。兩岸有簽署ECFA的利多,且國內的游資仍充沛,加上兩岸直航越來越順暢,投資環境越來越好,房地產的投資熱潮預估仍將存在。除了ECFA外,直航也是房地產的大利多,六月份松山區是大台北區買氣最好的區域,民生社區公教住宅,阿扁住家附近三樓的房子,每坪成交已經開到70萬元,投資客買的,預估未來開價將在80~85萬左右。

不過,我認為房價在大幅攀高後,後續走勢呈穩定,短期再飆漲的可能性不高,但也不會大幅下滑。北部地區因需求量高,因此下半年房價預估較現在仍有一成的成長空間。

※國產局表示,北市國有地標售將在8月份檢討是否重啟標售,是否會影響到下半年的房市?

房價飆漲,國有地標售遭質疑是幫兇,行政院因此緊急喊卡。台北市國有地標售喊卡,是為了庶民觀感,但不會無限期停標。國產局說將在8月重新檢討,再視當時市場情況決定是否重啟標售,若因無限期停標而影響市場,也不是好事,要考慮供需問題。不過,國有地重新標售,可作為房地產景氣的風向球,景氣不好時,國有地標售乏人問津,景氣好時,標售屢創天價,但從經濟學的角度來看,如果適度增加市場供給,還是有機會抑制房價。

※為了挺花博會,捷運蘆洲線將在11/6提前通車,對大台北房市有何影響?

原本預定年底前才能通車的蘆洲線,可望提前在11月6日花博開幕前通車。另外,根據統計,第二季三重、蘆洲地區的房市交易量和去年同期相比,已經成長四成。北市房價高,導致不少人移民北縣、 桃園,且大台北捷運網路越來越完整,也是重要因素。十年前淡水新店線通車,就帶動一波移民北縣風潮,板橋線全線通車,也讓南板橋及土城房市一夕暴紅。目前還有新莊線及機場線沿線成為捷運購屋熱門區,而今年11月通車的蘆洲支線,連同去年定案的民生汐止線汐止段及萬大樹林線,都增加北市住民遷出首都的意願和動機,而且這也是現代都市發展的趨勢。民生汐止線預定2013年施工,2023年完工。萬大樹林線預定2011施工,2018年第一期通車,2021年全線通車。