0508-台北IMC-101年5月海報

20120516-5月例會演講簡報資料 

紀錄:徐儷玲 主委

很多錢在追逐很少的房子。水漲船高,這是趨勢。

借張金鶚教授2012年3月3日在經濟日報房市快報所發表文章「買房別衝動,明年才是良機」中的諸項看法,來表達我個人看法茲列於下:

1,「房價還沒真的跌,至少要等到明年,才會有比較明顯的跌幅,屆時也才是進場時機。
我個人經驗,到目前維止這個情況還沒有成真,台北的房子,賣掉後買不回來。

2,「在所得沒成長、房價已漲多的情況下,房價沒有繼續高的理由。
在台北市房地產市場環境,珍貴、稀有及絕版的三要件情況下,台北市房價即使下調,空間也很有限。

3,「房價就基本面來看,趨勢是要往下走的,一、兩季之間,可能還看不出來,但若賣方支撐不住了,就會開始往下走。

市場資金充足,但銀行利率如此低、其它的投資機會不佳、也沒有高利率可能的情況下,台灣的土地、房地產有限,賣方為何撐不住呢?除非賣方有資金壓力或需求!

4, 「房價下修的態勢,第三季之後較清楚,明年才會開始發酵,最好明年之後才進場購屋。現階段買到好房子的機會也不大,因為若是真正好的產品,不會選在這種時機拋到市場 上的。

台北市、新北市房市大漲因素:

針對以上論點,我應該這樣說,與其聽人說要等待機會,倒不如積極抓住機會。2009年金融海嘯以來,對房地產市場,我的注解是—不買全錯。而在2012年的今天,對台北市房市而言是—不買再錯,因為不買就沒有了。為何造成此情況?最大原因來自政府減徵遺贈稅,由50%到10%,讓海外游資回來台彎,促進台灣經濟發展!!!

遺贈稅,相關政策「放大抓小」。政府為抑制房價,2011年施行奢侈稅,不料卻使房市無量價卻未跌,奢侈稅未如預期徵收。又訴求所謂公平正義,2012年欲課徵證所稅,導致股市無量價跌。但在資金充沛,經濟情況未臻明朗情況下,股匯市受國際市場影響連動性大,但房市卻是量縮價穩之情況,資金何處去呢?近年投資市場理財而獲利的人,近100%來自不動產,相信在低利資金追求有限資源下,房市下跌空間有限。

台北市的房子「珍、稀、絕」

房地產投資三要件為「地段、環境、方便性」,投資與否不在價位,而在地段或位置。如土地符合「珍、稀、絕」三要件,則仍是建商搶購標的,如下列今年大型標案:

1,101年3月5日,皇翔建設以23億8800萬元標得士林官邸旁千坪土地地上權開發案,溢價率13.71%,每坪土地約189.3萬!

2,101年02月29日,璞真建設以約20億元購入台北市內湖路的千坪土地。

3,101年03月01日,京城建設以7億1225萬元標得高雄市鼓山區農十六重劃區三筆土地,每坪142.5萬元創區域新高

4,101年02月24日,麗寶機構以24.08億元,買下志信國際在台中市北屯區近台中一中,5,055坪重劃區的土地!

由以上即知,自2009年起「搶地、搶商辦及搶豪宅」這看法,至今仍未改變。

房市泡沫化? 若是可能,銀行先倒!

有關房市泡沫的問題,去年12月壹周刊報導,房市即將泡沫,將會跌價3至5成。這個論點我不甚認同,因為在資金氾濫、低利、缺貨情況下,房市泡沫要如何發生呢?所以房市會像楊柳樹,會彎但不會斷。若是房地產泡沫被認可,請注意將是絕對泡沫,各位可得審慎觀察。

針對政府為平撫民怨,穩定房市政策,推出所謂合宜住宅,個人是建議不管合宜住宅落點區位在何處,重點是把交通(捷運通車至基隆或深坑..等區域)及環境(超市、銀行等)各項機能規劃完善,讓青年人也能擁有屬於自己的窩,民怨自然降低。

2012房地產市場走向:

房價的高低,主要是因為豪宅的高價位影響到周邊的中古屋、再影響到周邊新建房屋的價位、再影響到郊區的房價,型成了擴散效應。例如五年前我建議購買潤泰集團在萬華區推出每坪僅40餘萬的建案,當時東區的相對價位為150萬。在同一個城市裡,約30分鐘車程的東、西區,房價差了三倍,極不合理!但至今仍未改變。新北市房價應將趨於合理,靠近捷運站的房子見4字頭可買。不靠近捷運站,但新蓋的成屋,見3字頭可買。所以2012年房市雖然“搭”濃霧,但日頭出更早。低價的房市已成為明日黃花,在台北市有未到3字頭或3字頭的房子趕快買。中南部的房市也築底完成,在高雄市,看不到1字頭的房子了。每坪20-25萬的房子是反應合理,30-35萬是突破,40-45萬則是創新高。油電雙漲,通膨保值,買盤出手!

今天,錢的掌握者主宰房地產市場趨勢。在2011年法人及企業所成交之不動產高達1400億台幣市值,又建商在營運基本需求及市場氣氛下,搶地的氛圍亦不會改變。加上高資產族群追逐豪宅及商辦標的(以此為收藏之樂),在以上的氛圍下,「搶地、搶商辦、搶豪宅」情況,趨勢應不會變。但因國內外各項經濟條件影響下,將會展現追價力緩,成交量縮,造成房地產價格溫漲而不跌!

2012台灣房市預測:

1,台北市降溫、降量,價微降!溫漲。
2,新北市降溫、降量,價格下調。
3,台中、高雄降溫、降量、降價,投機、投資停止。自用型、區域型買盤進入,好地段價格增溫。
4,市區土地仍熱,郊區土地降溫;市區有收益的不動產,成交熱,價格不會掉。
5,中南部市區內土地持續加溫,預售屋價增漲。
6,台灣的房地產是有錢人的市場,“等、看、買、追”。

2012不動產投資建議:

1,何時該投資? 只要你有錢“逢回就買”。有能力就買!有機會就買!好地段更要買!
2,錢是不分藍綠的,不動產也不會分藍綠。
3,不動產只要賣掉了,就買不回來。千萬不要賣!
4,人是英雄,錢是膽!只要錢沒有離開,市場就存在 。